Maduración de la Ley “Devuélveme Mi Casa”: Implicancias Prácticas a Más de Dos Años de su Entrada en Vigencia
El 30 de junio de 2022 entró en vigencia la Ley Nro. 21.461, conocida también como la ley “Devuélveme mi casa”, la cual vino a modificar la Ley Nro. 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, incorporando una medida precautoria – o más bien una manifestación de tutela anticipada- de restitución anticipada de inmuebles y estableciendo un procedimiento especial monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
Como el título de la misma lo sugiere, la dictación de la Ley Nro. 21.461 tuvo como objetivo principal dar solución a problemas habitacionales, por culpa de los arrendatarios que no cumplen con sus obligaciones de pago, utilizan los inmuebles para fines no previstos o los ocupan sin título alguno,[1] a través de la nueva medida precautoria. Además, mediante la creación del procedimiento monitorio, se brindó a los arrendadores de una herramienta más rápida y eficaz para el cobro de rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos adeudados.
Si bien la aplicación de las nuevas normas en materia de arrendamiento no ha estado exenta de críticas, el impacto de la Ley Nro. 21.461 en sus dos primeros años de vigencia ha sido significativo, y no sólo en el ámbito puramente habitacional.
La experiencia muestra que las nuevas herramientas de la Ley Nro. 21.461 han sido ampliamente utilizadas tanto en el ámbito habitacional como en el comercial, permitiendo a los propietarios y empresas conseguir el pago de las rentas y desalojar a los arrendatarios morosos en corto tiempo. A modo de ejemplo, si bien el título sugerente de ley “Devuélveme mi casa”, haría pensar que las nuevas normas sólo aplican respecto de arriendo con fines residenciales, lo cierto es que aplican también al arriendo de bodegas industriales, y una empresa podría obtener rápidamente el desalojo de otra empresa arrendataria morosa.
En este sentido, con anterioridad a la Ley Nro. 21.461, los arrendadores que iniciaban procedimientos judiciales en contra de los deudores morosos se demoraban entre 7 y 8 meses en lograr el lanzamiento del arrendatario y los demás ocupantes del inmueble con el auxilio de la fuerza pública, [2] lo que implicaba un desgaste notorio en materia de recursos y tiempo.
Así, los arrendadores afectados no solamente tenían que lidiar la ocupación indebida de los arrendatarios morosos de sus inmuebles, sino también con la pérdida de ingresos por arrendamiento durante ese período (entre 7 y 8 meses de duración del procedimiento judicial). Con el nuevo procedimiento monitorio estos tiempos se han reducido considerablemente, lo cual se manifiesta en un aumento considerable en el número de procedimientos iniciados ante los tribunales civiles en materia de arrendamiento de predios urbanos.
Dentro del periodo comprendido entre el 1 de julio de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, se ingresaron un total de 21.162 causas en materia de arrendamiento de predios urbanos, de las cuales un 68,6% corresponden al procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. [3] Por su parte, en lo que respecta al año 2024, hasta el 30 de diciembre de 2024, se ingresaron aproximadamente 5.247 demandas por este procedimiento especial.[4]
En cuanto a los tiempos para obtener el desalojo del deudor moroso, por aplicación de lo dispuesto en el nuevo artículo 18-C de la Ley Nro. 18.101,[5] el promedio entre el ingreso de la causa y la resolución que ordena el lanzamiento del deudor moroso es de 104 días, [6] esto es menos de la mitad de los meses demoraba el lanzamiento antes de la entrada en vigencia de la Ley Nro. 21.461.
Así las cosas, a pesar de las complejidades en su aplicación, las estadísticas demuestran que la Ley Nro. 21.461 ha logrado su cometido en corto plazo, y representa una herramienta sólida en contra del arrendatario moroso u ocupante ilegítimo, que excede lo puramente habitacional. Ha permitido a personas naturales y empresas recuperar sus inmuebles de manera más rápida y eficaz frente a los incumplimientos de sus arrendatarios, siendo un paso importante para fortalecer los derechos de los propietarios y mejorar el sistema de arrendamiento en Chile.
[1] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. “Historia de la Ley 21.461. Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento”, disponible en: https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/8022/. Ultima visita: 13/01/2025.
[2] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. “Historia de la Ley 21.461. Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento”, disponible en: https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/8022/. Ultima visita: 23/12/2024.
[3] Poder Judicial, “Boletín estadístico N°2: “Ley 21.461: Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento en Tribunales de primera instancia”, Junio 2024. Página 3.
[4] Poder Judicial en números: https://numeros.pjud.cl/Competencias/Civil#Ingresos. Última Visita: 30/12/2024.
[5] De conformidad al artículo 18-C de la Ley 18.101, en el evento que el deudor no pague, no comparezca ni formule oposición se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a 10 días.
[6] Poder Judicial, “Boletín estadístico N°2: “Ley 21.461: Incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento en Tribunales de primera instancia”, Junio 2024. Página 9.